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海港城地段毗邻九仓早期兴建的海运大厦,香港酒店及海洋中心,地盘面积广达43万方尺,计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、两座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施。该地段由于受到香港机场条例的管制,建筑物高度不能超过61米,因而地盘面积与建筑物高度不甚对称。为解决这一外观问题,九仓对海港城在设计上相对划分为三组不同形状的楼宇,分别是沿海岸的扇形大厦和近广东道的长方形建筑,所有楼宇均楼高17层,坐落在一个庞大的3层高平台上,各大厦虽各自独立,实际上彼此连成一体。利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。金融风暴期间,作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲,曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击,其中,又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位,后来虽然大幅回落,但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动,对银行业造成严重冲击。在这种情况下,银行普遍采取“现金至上”政策,以高息吸引港元存款并审慎放款,尤其是对中长期贷款采取审慎政策,逐渐形成整体经济中的通货紧缩。竟博体育官方版下载〔7〕 梁道时著:《郭得胜先生——毋须担心1997》,载香港《经济一周》1981年6月25日,第2页。

竟博体育官方版下载(2) 利率持续攀升,银行和财务公司信贷收缩。70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。(见表3.5)这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。70年代中后期,大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区,就在太古城计划进行得如火如荼之际,由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司(各占25%股权)亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中,港府着手开发沙田新市镇。1979年,港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程,结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力,移平两座山丘,填得约14幅土地,其中70%交还港府发展公屋和社区设施,其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。

1989年,会德丰系亦开始加强地产发展的业务,初期以旗下的联邦地产作先锋,与信和等集团合作,在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年,九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄,地产发展业务渐见活跃。1993年,会德丰系大举出击,当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团,夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺,计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场,总投资近55亿元,平均每方尺楼价约3000元,整个计划于1997年8月完成。1994年,会德丰系再接再厉,以35亿元高价再下一城,夺得深井海旁生力啤酒厂址,该幅土地面积近50万方尺,计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中,会德丰已成为香港活跃的地产发展商,1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个,在香港十大地产发展商中排名第六位,仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。在商业楼宇方面,由于供不应求,租售价格亦全面上升,以甲级写字楼租金为例,1968年月租每方尺1.24元,到1973年已上升到月租每方尺4.97元,5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼,月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵,部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环,甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升,尤其是繁盛地区的商铺,升势更为凌厉。当时,普通地区商铺月租每方尺约5元至6元,繁盛地区15元至30元,而尖沙咀旅游区则高达100元,出售价格多以月租的100倍计算,即月租5 000元的铺位要价50万元。然而,楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日,政府原计划有两幅新界土地推出拍卖,但当时市道疲弱,地产界人士普遍要求政府冻结卖地,结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施,包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元,希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户;提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000;免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的,就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计,仅此一项政府库房将少收190亿元。竟博体育官方版下载然而,永泰建业始终无法替代恒基兆业,前者只及后者的20%左右规模。1981年8月,正值香港股市牛气冲天之际,李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司,并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时,法定股本30亿元,实收股本21.38亿元,分10.69亿股,每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股,每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股,未缴足股本新股东申请时每股先付1元,其余款项分两期缴付,每股1.5元,分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列,该年底恒地市值达35.2亿元,在地产上市公司中排名第七位。

不过,就在中小型住宅楼价疲软之际,1992年第二季度起,大型豪华住宅价格开始大幅上升,短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上,九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年,在中英两国恢复外交接触,共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下,市场气氛转趋乐观,楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动,到年中已上升约25%。随着豪华楼宇价格的急升,中小型住宅亦不甘后人,但受到7成楼宇按揭的制约,升势已大为逊色。70年代期间,相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园,以及愉景湾等。这一时期,香港经济蓬勃发展,市民收入水平不断提高,对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全,档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此,私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。当时,香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上,当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时,楼价下跌便势所难免。1981年,香港地产市道已转趋呆滞,空置单位大增,1980年新建住宅楼宅中,空置率已高达41.3%,大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调,只是迟早的问题。从需求看,90年代以来香港人口增加速度远远超过港府原来的估计,截至1996年中,香港人口总数已达631万,按照港府1992年时的估计,这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增,香港的住户数目从1991年的1582000增加到1996年的1856000,其中约78%的增幅是基于13%的人口增长,主要源于中国内地的合法移民和海外劳工的涌入,以及较早期移民海外人士的回流。此外,住户的平均人数也趋下降,从1991年的平均每户3.4人下降到1996年的3.3人(见表5.8),这也加速了住户数目的增加。这一时期,新落成住宅供应量明显未能追上新增住户数目。据统计,1991年至1996年期间,新落成住宅单位共163164个,而新增住户数目则达273176户,前者只及后者的6成。90年代中期,港府发现住宅楼宇供应严重短缺之后并未能即时采取有效措施,致使楼宇供求出现严重失衡状况。

恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。(3) 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落,1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后,香港银行公会曾5次减息,令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半,而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间,银行竞争激烈,放宽了楼宇按揭的条件,这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。(3) 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末,以西方先进工业国为首的世界经济,因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退,通货膨胀居高不下,失业人数大幅增加,当时,香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击,但1981年后,世界经济衰退加深,国际贸易保护主义抬头,香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下,香港内部经济急速放缓、整体消费下降,到1982年全年经济增长仅2.9%,比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气,令投资者、消费者裹足不前,地产市道无可避免地大幅滑落。70年代中期,香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮,但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策,购入尖东大片土地。当时,他们出价之高,令行内人士侧目,有人甚至讥为疯狂。不过,后来事实证明,尖东的发展潜力极佳,黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地,而且赚取巨额利润。当时,尖沙咀区的发展,只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内,这里早已商户林立,十分拥挤,明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大,遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程,共填得土地约17.4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出,其中以黄氏家族及信和所购入的最多,估计接近一半。

恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似,强调贯彻“货如轮转”的宗旨,“只做楼宇供应商,不做收租业主”。因此,恒基十分重视增加土地储备。1976年,恒基旗下发展地盘已增加到140多个,〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过,恒基兆业增加土地储备的方式相当特别,它极少参与竞投港府公开拍卖的官地,而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼,以各个击破的方式,说服业主出售他们所拥有的单位,然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告,收购香港的旧楼,这既方便老华侨将香港的物业脱手,更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。竟博体育官方版下载1980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。

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